Riskli yapı tespitinden kira yardımına, salt çoğunluk kararlarından müteahhit sözleşmelerine kadar 6306 sayılı Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm süreçlerinde en çok merak edilen soruların yanıtlarını bu sayfada bulabilirsiniz.
Temel Kavramlar ve Süreç
Kentsel dönüşüm nedir, hangi kanuna dayanır?
Kentsel dönüşüm, deprem riski taşıyan veya ekonomik ömrünü tamamlamış yapıların yıkılıp güvenli ve mevzuata uygun biçimde yeniden yapılması sürecidir. Türkiye’de bu sürecin hukuki dayanağı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dur.
Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı arasındaki fark nedir?
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma riski taşıdığı teknik verilerle tespit edilen yapıyı; riskli alan, Cumhurbaşkanı kararıyla ilan edilen can ve mal kaybı riski taşıyan alanı; rezerv yapı alanı ise dönüşümde yeni yerleşim alanı olarak kullanılacak Bakanlıkça belirlenen alanı ifade eder.
Kentsel dönüşüm süreci ne kadar sürer?
Riskli yapı tespiti yaklaşık bir-iki ay, tebligat ve tahliye süreci birkaç ay, proje ve ruhsat aşaması da birkaç ay alabilmekte; inşaatla birlikte sürecin tamamı çoğu projede iki ila üç yılı bulmaktadır.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz
Riskli yapı tespitini kim yaptırabilir?
Tespiti, maliklerden herhangi biri Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara yaptırabilir; tüm maliklerin onayı aranmaz.
Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?
Tebliğden itibaren on beş gün içinde ilgili müdürlüğe itiraz edilebilir. İtiraz teknik heyetçe incelenir; ret kararına karşı idari yargıda iptal davası açılabilir. Süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan tebligat tarihinin takibi kritik önem taşır.
Binada ipotek veya haciz şerhi varsa dönüşüm engellenir mi?
Hayır. İpotek ve benzeri şerhler riskli yapının yıkımına engel oluşturmaz; bina yıkıldıktan sonra bu haklar arsa payları üzerinde devam eder.
Karar Süreci: Salt Çoğunluk ve Maliklerin Hakları
Kentsel dönüşümde 2/3 çoğunluk şartı kalktı mı?
Evet. 7471 sayılı Kanun ile Kasım 2023’te yapılan değişiklikle üçte iki çoğunluk kaldırılmış; kararların maliklerin salt çoğunluğuyla (arsa payının yarıdan bir fazlası) alınması esası getirilmiştir.
Karara katılmayan malikin payı ne olur?
Karara katılmayan maliklerin arsa payları, rayiç bedelinden az olmamak üzere açık artırmayla öncelikle diğer maliklere satılır. Değerleme raporundaki hatalar ve usul aykırılıkları dava konusu edilebilir.
Azınlıkta kalan malik olarak haklarımı nasıl korurum?
Toplantı ve karar sürecindeki usul hataları, değerleme raporundaki isabetsizlikler ve satış işlemindeki hukuka aykırılıklar iptal davasına konu edilebilir.
Kira Yardımı ve Devlet Destekleri
Kentsel dönüşümde kira yardımını kimler alabilir?
Riskli yapısı anlaşma ile tahliye edilen maliklere, en az bir yıldır o yapıda oturan kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı yapılabilir.
Kira yardımı ne kadar süre ve hangi tutarda ödenir?
Riskli yapılarda 18 aya kadar, riskli alan uygulamalarında ise 48 aya kadar yapılabilmektedir. Aylık tutarlar il bazında belirlenir ve her yıl TÜFE oranında güncellenir.
Kira yardımı başvurusunda en sık yapılan hatalar nelerdir?
Tahliye tutanağının eksik veya hatalı düzenlenmesi, ikametgâh kaydının tahliyeden önce alınmaması ve ikameti ispatlayan faturaların sunulamaması en sık başvuru reddi nedenlerinin başında gelir.
Yarısı Bizden ve diğer desteklerden nasıl yararlanılır?
Yarısı Bizden gibi programlar hak sahiplerine hibe ve uygun koşullu kredi imkânı sunmaktadır. Ayrıca 6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlem ve sözleşmeler noter harcı, tapu harcı ve damga vergisinden muaftır.
Müteahhit ve Kat Karşılığı Sözleşmeler
Müteahhitle yapılacak sözleşmede nelere dikkat edilmelidir?
Paylaşım oranı, teslim süresi, gecikme cezai şartı, teknik şartname, bağımsız bölüm dağıtım esasları ve teminatlar açıkça düzenlenmelidir. Arsa payı karşılığı sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Müteahhidin güvenilirliği nasıl araştırılır?
Tamamlanmış projeleri, ticaret sicili kayıtları, icra takipleri ve davalar ile mali yapısı incelenmelidir. Yapı müteahhitliği yetki belgesi grubunun işin büyüklüğüne uygun olması da yasal zorunluluktur.
Müteahhit inşaatı süresinde bitirmezse ne olur?
Malikler gecikme tazminatı (kira kaybı) talep edebilir; gecikmenin süreklilik kazanması durumunda sözleşmeden dönme veya ileriye etkili fesih gündeme gelir.
Kiracılar ve Tahliye Süreci
Kentsel dönüşümde kiracının hakları nelerdir?
En az bir yıldır oturduğunu belgeleyen kiracılar bir defaya mahsus taşınma yardımı alabilir. Kira sözleşmesi, yapının yıkımıyla birlikte ifa imkânsızlığı nedeniyle sona erer.
Riskli yapıda tahliye için ne kadar süre verilir?
Tespit kesinleştikten sonra maliklere doksan günden fazla olmamak üzere süre verilir. Tahliyeye direnilmesi hâlinde süreç mülki amirler ve kolluk eliyle yürütülür.
Uyuşmazlıklar ve Dava Süreçleri
Riskli yapı tespitinin iptali için dava açılabilir mi?
Evet. Teknik heyetin itirazı reddetmesi hâlinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Davada yürütmenin durdurulması talep edilerek yıkımın önüne geçilmesi mümkündür.
Riskli alan ilanına karşı ne yapılabilir?
Cumhurbaşkanı kararına karşı Danıştay’da iptal davası açılabilir. Alanın gerçekten risk taşıyıp taşımadığına ilişkin bilimsel veriler belirleyicidir.
Kentsel dönüşüm davaları ne kadar sürer?
Davanın türüne, bilirkişi incelemelerinin kapsamına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişir. İdari davalarda yürütmenin durdurulması kararıyla süreç erken aşamada şekillenebilir.
Kentsel dönüşüm sürecinizde hukuki destek için Çuban Hukuk Bürosu ile iletişime geçebilirsiniz.